一场金融危机飓风刮过,让他们意识到单纯“炒楼”、“炒地”已成过往,“商务名片”与“总部经济”似乎更有贴金的效果,更能让所属区域实现价值的升华。一场城市片区的变脸旋风自此刮起。而仅仅在不久之前,他们都曾立足于做东莞城区置业宜居的“风水宝地”的梦想。谁将从这场群雄逐鹿中脱颖而出,成为最后的王者?在政府焦急地谋划规划细则的同时,过往的故事以及坊间的议论,足以让这次交锋写进历史。

    1,  伏笔: 取消于金融危机的拍卖

　　仔细摩挲,中央商务区的闪亮登场,有着一个不同寻常的故事。这片区域从2001年就进入了政府规划的视野,被誉为“城市会客厅”:它由三元路、宏图路、环城西路及东莞大道合围而成,占地约2.1平方公里,规划中的东莞轨道2号线与莞惠城际轨道在此交汇；而这里,也正是东莞此前规划的中央生活区所在范围。

　　然而,规划了7年的“中央生活区”蓝图,却在2008年即将拍卖的前一个月,疾风转向,化为泡影。2008年1月,在一片千呼万唤声中,总面积达114.9万平方米的中央生活区(一期)地块终于确定拍卖时间,原定2008年6月18日上午10时以70.8亿元的起拍价起拍,不过当年3月4日,东莞市国土资源局一则公告,以城市规划须实施细部调整为由,毅然取消了拍卖。

　　事实上,此时的市场早已是一片风声鹤唳。2008年初,一场史无前例的金融危机正拷问着东莞经济脆弱的神经,楼市出现雪崩的景象。据业内人士称,当时的各大开发商都觊觎这片宝地很久,“但在那个时候,谁敢开出一个更高的天价?”

　　就在中央商务区“洗心革面”不久,坊间对其未来定向与详细规划仍存诸多疑问的情况下,一路之隔的南城企业总部基地已经勇敢地挺身而出。最新的消息表明,该基地一期9个地块的前期工作已经基本完成,即将挂牌出让。

　　站在东莞大道与五环路的交会处,向南望去,建设中的楼盘项目与零星工厂正三三两两地矗立着,准备拍卖首批用地的南城总部基地,命运又将如何,会否重蹈两年前“邻居”的覆辙?而对街正待开发的中央商务区,放眼望去一片荒蛮,鲜见建筑物。

    2,  商战:“商务”牌成了吸金的至宝?

　　有意思的是,加入这场“商务”大战的,并非只有两个对手。去年,一名政府官员曾称,东城将建一个以金融商务为重要着力点的中央商务贸易区,大致范围是东纵大道和东城大道两侧。他表示,东城将为发展“总部经济”提供硬环境。比如大力发展金融产业,推进东城大道金融一条街向东扩展延伸,争取吸引一批投资管理机构、金融证券、银行保险等企业落户,为“总部经济”提供金融服务。

　　毫无疑问,东城也不会放下“商务”这个香饽饽。市级层面对其的定位是“中央商贸区”。即把两处分散的办公楼、酒店、购物中心、休闲娱乐广场等融为一体,努力改善区内交通条件,优化购物休闲环境,兴办知名品牌旗舰专卖店、新型购物中心等新兴业态,努力打造成东莞的“天河城”。

　　一窝蜂地变脸,是群雄并起,还是“敌进我退”?光大地产总监乔启军表示,片区频繁变脸,最牵动的始终是房地产行业这根敏感的神经。而中山大学岭南学院财税系主任林江则一语点醒,以前提“生活区”,过于偏向地产概念,难免有被人说“炒楼”、“炒地”之嫌,而“商务区”与“总部经济”的提法比较中性,更有贴金的效果,实现地块价值最大化。

    3, 共识: 单纯卖地是短视做法

　　不过,对于变身之后如何开发,目前各方更是莫衷一是。政府的态度是明确了,具体的开发方式和实施细则,多数则待定中。

　　在业内人士看来,目前中央商务区与南城总部基地最为宝贵的,是规整的地块。乔启军认为,东莞房地产先前出现的乱象,是商品住宅先期启动,公用配套被押后的状况,这甚至在东莞的房地产开发项目中较为普遍。“目前来看,不管是之前的中央生活区,还是如今的南城总部基地,都是地块的整体拍卖,交给一个开发商进行开发,这更利于整体规划与统筹发展。”

　　事实上,由于近年来房地产市场的整体不景气,社会各界对“黄金宝地“如何开发的争论从未停止过。对此,7月19日,东莞市委书记刘志庚明确表态,考虑到东莞商品房太多了,如果继续搞成中央生活区的话,可能是城市规划的重大失误。

　　市城乡规划局也随后表示,之前的定位是以高端住宅为主,以前卖地给政府能带来可观的效益,但一场金融危机过后,政府开始意识到卖地是一种短视做法,不利于城市可持续发展。“由中央生活区改为中央商务区,是经过很多专家、部门的论证。”

　　“没有任何一个人的智慧,可以涵盖城市长期的发展,尤其是在城市快速发展的时候,只要有空间,只要城市有条件,是可以允许政府在动态中调整,做看得更远的规划。”金地集团东莞公司总经理助理陈君斌说。

　　东莞中原地产市场研究部经理车德锐也表示,城市规划调整要考虑的是长远的发展策略,需要有超前的眼光,大可不必因为市场环境短期的变化而受干扰。10年前,有关部门关于“中央生活区”的规划,是没有预计到东莞城市建设的速度会如此之快。现在看来,当时的规划确实有些短视了。虽然目前南城商务办公项目较多,但按照东莞经济发展的速度,若干年后,该市企业对商务、金融办公楼的需求也会同步增长,中央商务区有较大的发展空间。

　　“各个区域先后变脸,说明东莞政府发展城市思路的改变,住宅先行,生活配套、市政配套逐步完善的发展模式,弊端显现较大,今后的商务发展往往会比较被动。”瑞峰置业副总经理姚丽军说,“如今,发展城市核心片区的魔棒交到了商务、商业的手中。”

    4,  未来: 中央商务区将一家独大?

　　尽管坊间认为东莞城区的未来商务大有可为,然而中央商务区、中央商贸区与南城总部基地的群雄并起,难免让人追问三家如何共打“商务牌”?在一番竞合与争锋之后,谁又将脱颖而出,独领风骚?

　　7月19日,刘志庚在谈到中央商务区问题时,曾提到“东莞要通过打造中央商务区,进一步发展总部经济。”这无意中点出了东城中央商贸区与南城总部基地的所面临的尴尬境地。

　　“出现群雄并起的可能性很小,一个城市只会有一个中心。”陈君斌认为,中央商务区现有资源优势较为明显,南城总部基地和东城中央商贸区难以与之抗衡,很可能成为副中心地带或区域的中心。

　　车德锐也支持这样的观点。“随着东莞一些中小型企业的逐渐发展壮大,他们必将会向中心城区靠拢,特别是资金流、信息流和人才流集中的地段。规划中的中央商务区地段周围,金融证券机构集中,其它配套设施也较为完善,对企业的集聚效应也会越发明显,其他区域不太可能与之产生正面竞争。”对此,他估计三足鼎立的情况不会发生。

　　值得注意的是,在中央商务区的“江湖地位”不断得到追捧的同时,其他两个对手也出现了新的迹象。位于南城总部基地宏图片区的“珠三角小商品城”正在加紧改造施工,其谋划商贸活动的想法初露端倪。南城规划所表示,这是在总部基地市政配套、路网建设等还相对不完善的情况下,做这个项目是为了更好地活跃该区域的经济活动,是与总部基地并存的商业业态,“它是个改造项目,与总部基地的规划并不冲突。”

　　同样,东城中央商贸区也似乎对商贸消费更感兴趣。东城街道党委书记黄少文抛出的新定位是,东城要成为东莞商贸服务业发展的新龙头,成为东莞市民娱乐、消费、休闲的首选之地。有业内人士分析,在中央商务区着重主打金融商务区的高调姿态下,东城中央商贸区仅靠规划一批高档写字楼等举措,已经很难与之匹敌。

　　林江认为,从东莞的城市容量与经济规模来看,存在多个“商务中心”不成问题,关键是各自是否有其具体分工和鲜明特点。“如果各有分工,错位发展,那么各自的辐射面也就不同。比如南城要服务民营企业,那么东城则可以服务外资企业。此外,大家都搞这个,还要看下面镇街是否服气,是否愿意享用你的服务。如果南城、东城可以建,虎门、厚街也可以建,这样的结果注定是悲剧的。”